Là où d'autres voient des obstacles,
nous voyons du potentiel.

Depuis 2017, Hexagon développe de l'immobilier d'entreprise sur des sites que d'autres développeurs délaissent. Sol pollué, complexité juridique, passé d'activité industrielle : pour nous, ce ne sont pas des raisons d'abandonner, mais des raisons de commencer. La reconversion de friches industrielles n'est pas une niche dans notre portefeuille, c'est le cœur de notre métier.

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+500km²

De friches industrielles reconverties

98.265

D'espaces verts restitués

12+ans

D'expérience avec la convention brownfield

70+

D'expérience cumulée dans le secteur

Ne plus entamer de terres agricoles vierges

La Flandre manque d'espace. D'ici 2040, nous voulons cesser d'entamer de nouveaux espaces ouverts. Pourtant, partout dans nos provinces, d'anciennes usines sont vides, des hangars ne servent plus, des terrains ont perdu leur fonction. Ces lieux ont déjà un passé industriel : c'est là que doit s'installer la nouvelle industrie. Pas sur un champ.

Pour nous, ce n'est pas une question politique abstraite. C'est notre façon de travailler. Chaque projet Hexagon démarre sur un site qui existait déjà. Nous démolissons ce qui ne sert plus, assainissons ce qui est pollué et construisons du neuf sur un terrain qui, sinon, resterait à l'abandon.

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« Là où d'autres voient des obstacles, nous voyons du potentiel »

Jelle Vandendriessche Fondateur d'Hexagon

Qu'est-ce qu'une friche industrielle (brownfield) ?

Une friche industrielle (brownfield) est un terrain qui a eu autrefois une fonction économique (une usine, un atelier, un site de stockage, une entreprise de transformation) et qui est aujourd'hui inutilisé, sous-utilisé ou difficile à redévelopper. Il cumule souvent plusieurs obstacles : pollution du sol, constructions abandonnées, amiante, structures de propriété complexes ou un historique de permis qui exige une prudence juridique.

Selon les chiffres de la Flandre, rien qu'en Flandre-Occidentale, 479 hectares de terrains d'activité sont inutilisés. De quoi accueillir presque tous les nouveaux espaces d'entreprise de la prochaine décennie, à condition de parvenir à remettre ces terrains en service. C'est précisément l'objectif d'Hexagon.

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Comment nous reconvertissons une friche industrielle

Acquisition et inventaire des risques

Nous menons une étude préalable approfondie avant d'acheter. Étude de sol, screening juridique, inventaire amiante, état technique des bâtiments existants, historique des permis. Ce n'est que lorsque nous avons une vision claire de ce qui se cache en dessous que nous faisons une offre. Le vendeur obtient un prix honnête et discret, basé sur le coût réel de ce qui l'attend.

Assainissement et convention brownfield

Si nécessaire, nous concluons une convention brownfield avec l'OVAM et le gouvernement flamand. Elle nous apporte la sécurité fiscale et juridique pour assainir le site et régler contractuellement les responsabilités. Ensuite, nous démolissons, évacuons correctement les déchets et assainissons le sol selon la norme qu'exige le nouvel usage.

Permis et conception

Parallèlement à l'assainissement, nous élaborons le masterplan avec nos architectes partenaires et nous nous concertons avec la commune, la province et le voisinage. Une reconversion touche toujours un environnement qui existe déjà. C'est pourquoi nous consacrons autant de temps au dialogue qu'à la conception.

Réalisation et réception

Nous réalisons la construction avec un cercle fixe de partenaires qui connaissent notre travail et nos normes. Nous livrons des sites à l'architecture ouverte, avec suffisamment de verdure, des matériaux de qualité et des équipements partagés qui renforcent les entreprises présentes au lieu de les isoler.

La convention brownfield :
ce que c'est, et pourquoi ça marche

Une convention brownfield est un accord entre un développeur et le gouvernement flamand qui fixe le cadre juridique et fiscal de l'assainissement et du redéveloppement d'un site pollué ou complexe. Pour notre secteur, cet instrument est crucial : sans ce cadre, de nombreuses reconversions seraient financièrement irréalisables.

Hexagon a désormais l'expérience de plusieurs conventions brownfield, dont celle de l'ancien site Bekaert à Zwevegem (aujourd'hui Park Apart) et des dossiers en cours à Roulers et Zwijndrecht. Cette expérience nous aide à évaluer à l'avance quelles procédures sont réalisables, quels risques sont maîtrisables et combien de temps chaque projet durera.

Pour un vendeur ou un curateur confronté à un site complexe, c'est un élément important. Nous savons ce qui nous attend avant de faire une offre, ce qui rend nos propositions plus sérieuses que celles d'acteurs qui espèrent que tout se passera bien.

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Trois sites que nous avons reconstruits

La meilleure façon de comprendre la reconversion de friches industrielles, c'est de regarder ce qu'il y avait et ce qu'il y a aujourd'hui. Trois histoires de notre portefeuille.

Park Apart, Zwevegem Ancien site Bekaert

Le site Bekaert à Zwevegem était un terrain de transformation de l'acier qui a perdu sa fonction lorsque l'entreprise a déplacé ses activités. Il restait une lourde pollution industrielle, d'anciens halls de production et un terrain vague le long de la N8, resté vide pendant des années. Nous l'avons repris via une convention brownfield avec le gouvernement flamand et l'OVAM.

Aujourd'hui s'y trouve Park Apart : un parc PME avec des bureaux et des unités d'entreprise, un parc d'entrepreneurs qui accueille aussi bien de nouveaux acteurs que des noms établis. Parmi ces noms établis figure Duthoo Coating Concepts.

Bazuin, Roulers Anciens sites Verbrugge et Deprez

Les sites Verbrugge et Deprez à Roulers étaient deux entreprises voisines de transformation des métaux, avec chacune des décennies d'activité industrielle et la pollution du sol qui va avec. Lorsqu'elles ont cessé leurs activités, la question s'est posée de l'avenir de cette zone urbaine : démolir pour construire des logements n'était politiquement pas envisageable, et l'échelle était trop réduite pour un redéveloppement industriel classique.

Nous avons développé Bazuin sur le site regroupé, avec une formule mixte qui attire aujourd'hui l'attention en Flandre-Occidentale : des unités PME avec logement-atelier. Quatorze unités habitat-travail où l'entrepreneur habite littéralement au-dessus de son atelier, une formule qui réduit les coûts et concilie vie privée et travail. À côté de cela, des unités PME classiques pour les entreprises qui n'ont pas besoin de la fonction résidentielle.

Bazuin montre ce que la reconversion d'une friche industrielle peut apporter quand on va plus loin que les unités d'entreprise classiques : de la place pour un autre type d'entrepreneuriat, sur un terrain qui, sinon, serait perdu.

Pourquoi Hexagon fait cela

La reconversion de friches industrielles fait partie de notre ADN, parce qu'elle fait partie de notre parcours. Avant Hexagon, j'ai travaillé douze ans chez PSR Brownfield Developers, une entreprise du Groupe De Nul qui se concentrait exclusivement sur les sites pollués. J'ai ensuite fondé Revive à Gand avec Nicolas Bearelle, aujourd'hui la première entreprise belge certifiée B Corp, spécialisée dans la reconversion résidentielle de friches industrielles.

J'ai fondé Hexagon en 2017 pour faire dans l'immobilier d'entreprise ce que Revive fait dans le logement. La boucle est bouclée avec Twee Kranen, où Hexagon et Revive collaborent à nouveau : nous pour les espaces PME et le build-to-suit, Revive pour les fonctions au service du quartier. La même approche brownfield, une autre logique de produit.

« Notre secteur n'a pas toujours bonne réputation. Ceux qui travaillent avec nous savent qu'il peut en être autrement. »

Julie Casier Business Developer Manager Hexagon

Vous avez un site dont vous souhaitez vous défaire ?

Nous achetons activement des sites dans toute la Flandre — à partir d'environ 5.000 m², avec une préférence pour la Flandre occidentale et orientale, la périphérie anversoise et la région de Gand. Sol pollué, amiante, inoccupation, historique de permis complexe : pour nous, ce ne sont pas des raisons de renoncer. La discrétion va de soi. La rapidité et la transparence aussi.

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FAQ

Combien de temps dure en moyenne un trajet brownfield ?

Un accord entre le développeur et le gouvernement flamand qui fixe les obligations d'assainissement, le cadre d'affectation et le régime de responsabilité. Le décret brownfield de 2007 le prévoit. Cet instrument donne au développeur la sécurité nécessaire pour investir, et garantit aux autorités que le site sera effectivement réhabilité.

Qu'est-ce qu'une convention brownfield exactement ?

Et si le sol s'avère plus pollué que prévu ?

Qu'est-ce qui distingue Hexagon des autres développeurs de friches industrielles ?

Parlez-nous

Vous avez un site, une question ou un dossier que vous souhaitez nous soumettre ? Appelez-nous ou écrivez-nous directement. Nous travaillons en toute discrétion et vous donnons dans les cinq jours ouvrables une première analyse de ce qui est réalisable.